Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen in der Dillenburger Altstadt

Sieben Wohnungen, ein Haus, eine Adresse – mitten in der Dillenburger Innenstadt. DIE ZAHLEN ZUM OBJEKT Kaufpreis: 575.000 € Jahresnettokaltmiete heute: 37.200 € (3.100 € im Monat, aus sechs laufenden Mietverhältnissen) Bruttorendite: 6,47 % auf den Kaufpreis · Kaufpreisfaktor 15,5 7 Wohneinheiten · ca. 350 m² Wohnfläche · ca. 120 m² Nutzfläche · 21 Zimmer Grundstück 280 m² (Flur 21, Flurstücke 121 und 219/9), voll unterkellert Vermietungsstand: sechs Einheiten vermietet, die siebte wird derzeit kernsaniert Rechnerisch rund 82.100 € je Wohneinheit IST UND SOLL – DREI STUFEN Heute, sechs Einheiten vermietet: 37.200 € Jahresnettokaltmiete · 6,47 % · Faktor 15,5 Nach Vermietung der siebten Wohnung: 45.000 € · 7,83 % · Faktor 12,8 Soll bei ausgeschöpftem Mietniveau: 50.400 € · 8,77 % · Faktor 11,4 Die mittlere Stufe hält die bestehenden Mieten unverändert und rechnet allein die siebte Wohnung hinzu – sie setzt keine Mieterhöhung voraus, nur die Vermietung. Die dritte Stufe setzt zusätzlich die Einheiten an, die unter dem örtlichen Angebotsniveau liegen, vor allem die 130-m²-Wohnung mit 5,77 € je m² gegenüber rund 8,20 € Angebotsniveau. Beides sind Einordnungen, keine Zusicherungen. Die vollständige Mietaufstellung mit Ist- und Potenzialmiete je Einheit stellen wir Interessenten auf Anfrage zur Verfügung. DIE SIEBTE WOHNUNG Drei Zimmer, ca. 60 m². Sie wird derzeit kernsaniert und bis zum Verkauf vollständig fertiggestellt: Die Elektrik ist komplett neu verlegt, einschließlich neuem Sicherungskasten, das Bad wird neu erstellt. Angesetzt mit 650 € monatlich – das sind 10,83 € je m². Zum Vergleich: Die gleich große Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss erzielt heute 800 €, also 13,33 € je m²; das örtliche Angebotsniveau für diese Größenklasse liegt bei 8,97 € je m². Der Ansatz ist damit bewusst konservativ. Mit 7.800 € im Jahr ist die Wohnung der größte einzelne Hebel im Objekt. DAS OBJEKT Das Mehrfamilienhaus liegt in Ecklage direkt am Hüttenplatz, im historischen Kern von Dillenburg und wenige Schritte von der Fußgängerzone entfernt. Der Ursprungsbau stammt aus dem Jahr 1890, ein Umbaustand ist mit 1960 dokumentiert; bis 2022 wurde das Haus fortlaufend modernisiert. Auf vier Ebenen – Erdgeschoss, erstes und zweites Obergeschoss sowie ausgebautes Dachgeschoss – verteilen sich sieben Wohnungen, von der Einzimmerwohnung bis zur Fünfzimmerwohnung mit Balkon. Dazu kommen rund 120 m² Nutzfläche: ein Gemeinschaftskeller mit Waschküche, zu der jede Wohnung eine eigene Wasser- und Stromleitung hat, sowie drei weitere Kellerräume. Zum Objekt gehören eine Garage, ein Balkon und eine Terrasse. Beheizt wird zentral über eine Gasheizung aus dem Jahr 2019 – eine Anlage, die noch viele Jahre trägt und deren Wartung an einer Stelle zusammenläuft. Fenster und Außentüren wurden vor rund elf bis fünfzehn Jahren erneuert. Dach und Fassade sind bislang nicht erneuert worden; darin liegt der Spielraum für die nächste Wertsteigerung. Das Haus liegt in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage – Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild sind mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. WARUM DAS FÜR KAPITALANLEGER INTERESSANT IST Die Mieten laufen. Sechs Mietverhältnisse tragen 37.200 € Nettokaltmiete im Jahr, sie laufen unbefristet und reichen von 2009 bis 2023 zurück. Die Mieten fließen vom ersten Monat nach der Übergabe. Das Risiko ist verteilt. Sechs laufende Mietverhältnisse statt einem: Steht eine Wohnung leer, tragen die übrigen weiter – ein Puffer, den eine einzelne Eigentumswohnung nicht bietet. Das ganze Haus, ein Eigentümer. Kein Miteigentum, keine Eigentümergemeinschaft, keine Beschlüsse, keine fremde Verwaltung: Sanierungsfolge, Mietanpassungen und Vermietungsstrategie entscheiden Sie allein. Der Hebel liegt nicht in der Zukunft, sondern auf der Baustelle: Die siebte Wohnung wird bis zum Verkauf fertiggestellt und ist danach unmittelbar vermietbar. Kleinteilige Wohnungen sind in der Innenstadt am breitesten nachgefragt – von Berufseinsteigern über Alleinstehende bis zu Rentnern. Dillenburg ist Mittelzentrum mit Einpendlerüberschuss: Es arbeiten mehr Menschen in der Stadt, als aus ihr herauspendeln. Das ist die Grundlage einer stabilen Mieternachfrage. Gerne rechnen wir Ihnen das Objekt mit Ihren Finanzierungskonditionen durch. Sprechen Sie uns an.

Ausführliche Exposé-Unterlagen, Grundrisse und weitere Details erhalten Sie auf Anfrage direkt von unserem Team.